Как оформить правоустанавливающие документы на купленный у ликвидатора объект недвижимого имущества, если договор купли-продажи не зарегистрирован в МБТИ?
Этот вопрос, часто задаваемый гражданами-покупателями, актуальный для органов местного самоуправления территориальных громад Джанкойского района, ответственный и противоречивый с точки зрения Закона, как и в свое время распаевание коллективного имущества того предприятия, что ныне ликвидируется, может стать темой дискуссии для юристов. Я лишь приведу свой взгляд решения проблемы оформления права собственности на объект недвижимого имущества, купленного у ликвидатора предприятия, которое ликвидируется, если договор купли-продажи не зарегистрирован.
Как определить предмет сделки — объект недвижимого имущества?
Предмет сделки — имущество, определяется ликвидационной комиссией в порядке ст. ст. 7, 13, 24, 25, 26 Закона Украины «О возобновлении платежеспособности должника или признание его банкротом», ст. 4 Закона Украины «О хозяйственных обществах» и ст. 213 ХК Украины.
Татьяна Риккер, юрист
Законом Украины «О возобновлении платежеспособности должника или признание его банкротом» (далее Законом) закреплено:
в абз. 4 ч. 2 ст. 7 — заявление о возбуждении дела о банкротстве должно содержать кроме сведений, предусмотренных частью первой настоящей статьи, такие сведения: сведения о наличии у должника имущества, в том числе денежных сумм и дебиторской задолженности.
в ч. 1 ст. 13 — в определении арбитражного суда о возбуждении производства в деле о банкротстве или в определении, принятом на предварительном заседании, указывается о введении процедуры банкротства и назначается распорядитель имущества в целях обеспечения имущественных интересов кредиторов.
В дальнейшем процессе признания должника банкротом и его ликвидации - в ч.1. ст. 24 — функции арбитражного суда в ликвидационной процедуре: в постановлении о признании должника банкротом арбитражный суд открывает ликвидационную процедуру, назначает ликвидатора. По ходатайству ликвидатора, согласованного с комитетом кредиторов, арбитражный суд назначает членов ликвидационной комиссии.
в ч. 1 ст. 25 закреплены полномочия ликвидатора и членов ликвидационной комиссии:
ликвидатор - принимает к своему ведению имущество должника, принимает меры по обеспечению его сохранности; исполняет функции по управлению и распоряжению имуществом банкрота; осуществляет инвентаризацию и оценку имущества банкрота согласно законодательству; исполняет полномочия руководителя банкрота; возглавляет ликвидационную комиссию и формирует ликвидационную массу, реализовывает имущество банкрота для удовлетворения требований, включенных в реестр требований кредиторов в порядке, предусмотренном настоящим Законом. В состав ликвидационной комиссии входят представители кредиторов, финансовых органов и др. (ч. 3 ст. 25 Закона).
в ч. 1 ст. 26 — все виды имущественных активов (имущество и имущественные права) банкрота, которые принадлежат ему на праве собственности или полного хозяйственного ведения на дату открытия ликвидационной процедуры и выявленные в ходе ликвидационной процедуры, включаются в состав ликвидационной массы, за исключением объектов государственного жилищного фонда, в т. ч. общежитий, детских дошкольных учреждений и объектов коммунальной инфраструктуры, которые при банкротстве предприятия передаются в порядке, установленном законодательством, в коммунальную собственность территориальных громад без дополнительных условий и финансируются в установленном порядке. При наличии в составе имущества банкрота имущества, исключенного из оборота, ликвидатор обязан передать его другим лицам в установленном порядке (ч. 4 ст. 26).
Ст. 213 ХК Украины определено: с целью урегулирования задолженности неплатежеспособного должника используются имущественные активы, принадлежащие ему на основании вещных и обязательственных прав. Все виды имущественных активов (основные и оборотные средства) предприятия перечисляются в содержании учредительных документов общества с ограниченной ответственностью.
В ст. 4 Закона Украины «О хозяйственных обществах» закреплено, что общество с ограниченной ответственностью создается и действует на основании учредительного договора и устава. Отсутствие сведений, определенных настоящим законом, являются основанием для отказа в государственной регистрации общества.
Отмечу, что порядок возникновения имущественных прав обществ с ограниченной ответственностью в процессе реорганизации коллективных сельскохозяйственных предприятий в результате реформирования аграрного сектора экономики определен абз. 1, 2 п. 2, п. 4 ПКМУ от 28.02.2022 № 177, а также п. 12 Приказа Министерства аграрной политики Украины от 14.03.2001 № 63:
п. 2 закрепляет, что при прекращении деятельности предприятия путем слияния, присоединения, деления, выделения, преобразования к вновь образованному предприятию переходят все имущественные права и обязанности бывшего предприятия.
п. 3 — датой реорганизации предприятия считается момент оформления разделительного акта (в случае выделения или деления предприятия) или оформления передаточного акта (в случае слияния, присоединения и преобразования предприятия) .
п. 4 — состав и стоимость имущества предприятия определяются по его перечню, составленному по данным инвентаризации. Если предприятие реорганизовано, состав и стоимость имущества определяются на дату его реорганизации.
Согласно п. 12 Приказа Министерства аграрной политики Украины от 14.03.2022 № 63 при выделении из КСП одного или несколько новых предприятий к каждому из них переходят по передаточному или разделительному акту (балансу) имущественные права и обязанности реорганизуемого предприятия.
Тем самым, на основании учредительных документов, прошедших государственную регистрацию, и в соответствии с законодательством ликвидатором и ликвидационной комиссией формируется ликвидационная масса. Очень важными нюансами при определении ликвидационной массы являются:
- не наложен ли на данное здание административный арест,
- не находится ли данное здание в налоговом залоге,
- не вошло ли данное имущество в паевой фонд /не является имущественными паями граждан, выделенными в натуру.
Согласно ст. 29 Закона проводится денежная оценка данного имущества с целью его дальнейшей реализации, порядок которой закреплен ст. 30 Закона:
п. 1 - после проведения инвентаризации и оценки имущества ликвидатор начинает продажу имущества банкрота на открытых торгах, если комитетом кредиторов не установлен другой порядок продажи имущества банкрота. Торги проводятся в случае поступления двух и более предложений по приобретению имущества.
п. 10 — продажа имущества банкрота оформляется договорами купли-продажи, которые заключаются между ликвидатором и покупателем в соответствии с законами Украины.
Письмом Главной государственной налоговой инспекции Украины № 04-115/10-2870, обязательным для практического применения в работе налоговыми органами, закреплено, что решение о продаже имущества банкрота принимается ликвидационной комиссией по согласованию с комитетом кредиторов. Решение о порядке продаже недвижимого имущества подтверждается протоколом ликвидационной комиссии и протоколом заседания комитета кредиторов.
Если открытые торги не проводились и сделка купли-продажи у ликвидатора оформлена договором, который не зарегистрирован в МБТИ?
- положения Гражданского кодекса Украины закрепляют:
Согласно ст. 328 ГК Украины право собственности приобретается по основаниями, не запрещенными законом, в частности по сделкам. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. Ст. 657 ГК Украины закрепляет, что договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге. Ч.ч. 3, 4 ст. 334 ГК Украины закреплено, что право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
- положения Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» закрепляют:
Наряду с Гражданским кодексом Украины ст. 3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» (преамбула которого закрепляет, что настоящий Закон определяет правовые, экономические, организационные методы проведения государственной регистрации вещных прав и иных прав, подлежащих регистрации по данному Закону, их ограничений и направлен на обеспечение признания и защиты государством данных прав, создания условий для функционирования рынка недвижимого имущества) право на недвижимое имущество, которое подлежит государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, возникает с момента такой регистрации.
Вместе с тем, абз. 1, 2 ч. 1 ст. 19 Закона установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании договоров, заключенных в порядке, установленных законом, а также свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, выданных в соответствии с требованиями данного Закона.
Основания выдачи свидетельств о праве собственности закреплены в ст. 18 Закона, перечень которых не является исчерпывающим, п. 9 ч.1 данной статьи является отсылочным. Так, согласно Временному положению государственной регистрации прав собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 07.02.2022 № 7/5 в Разделе 8 «Особенности оформления права собственности на недвижимое имущество» закреплено, что оформление права собственности на недвижимое имущество проводится с выдачей свидетельства о праве собственности по заявлению органами местного самоуправления физическим и юридическим лицам, которые в результате прекращения (ликвидации, реорганизации) юридического лица получили в собственность в установленном законодательством порядке недвижимое имущество юридического лица, которое прекращается. К заявлению прилагаются материалы технической инвентаризации объекта и другие документы. В Приложении 2 к Положению среди перечня правоустанавливающих документов, на основании которых проводится государственная регистрация права собственности значится наряду с договором купли-продажи (п.1) - свидетельство о праве собственности, выданное органом местного самоуправления (п.6). Кроме того, п.п. 10 п. б) ст. 30 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине» закреплены полномочия исполнительного комитета по учету в соответствии с законом объектов недвижимого имущества независимо от форм собственности».
Тем самым специализированные нормы — Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и Приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.2022 № 7/5 - шире закрепляют основания возникновения права собственности физическими и юридическими лицам, которые в результате прекращения (ликвидации, реорганизации) юридического лица получили в собственность в установленном законодательством порядке недвижимое имущество юридического лица, которое прекращается — как путем государственной регистрации нотариально удостоверенного договора, так и путем государственной регистрации свидетельства о праве собственности, выданное на основании решения исполкома органа местного самоуправления.
Коллизия права?
Согласно Письму Министерства юстиции Украины от 26.12.2021 № 758-0-2-08-19 «Касаемо практики применения норм права в случаях коллизии» под коллизией норм права следует понимать несогласованность между действующими нормативно-правовыми актами, их противоречие по одному и тому же предмету регулирования, а также спор между двумя и более действующими нормами права, принятыми по одному и тому же вопросу. П.4 Письма закрепляет, что при разногласии между общими и специальными нормативно-правовыми актами предпочтение отдается специальному, если он не отменен принятым позднее общим актом. Действующий ГК Украины был принят в 2003 году, Заключительные и Переходные положения которого не отменили Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» и принятый на его основе Приказ Министерства юстиции Украины от 07.02.2022 № 7/5.
Поэтому, если процедура определения объекта купли-продажи, как части ликвидационной массы, соблюдена, порядок его реализации согласован с комитетом кредиторов, и не имеются ограничения (отягощения) его продажи, о чем возможно письменно запросить у ликвидатора, органы местного самоуправления, как в рамках своей компетенции, могут оформить право собственности на данное недвижимое имущество.
И это мой взгляд решения вопроса, основанный на действующем законодательстве.
Загрузка ...
